Статус жилого помещения: в чем разница и чем отличается от квартиры

Статус «квартира»: что это?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, квартира — это обособленное помещение, входящее в состав многоквартирного дома. В ней обеспечивается возможность доступа к помещениям общего предназначения.

К таким помещениям относятся подъезды, лифты, игровые и спортивные площадки на территории.

В состав квартиры может входить одна или несколько комнат, кухня и индивидуальный санузел.

Подробное определение термина «квартира» представлено в статье No16 второй главы Жилищного Кодекса от 29.12.2004.

Преобразование статуса жилого здания на нежилое

Чаще всего возникают отношения по поводу изменения статуса строения, то есть перевода жилого – в нежилое. Для того чтобы провести эту процедуру, квартира, комната или жилой дом должны соответствовать определенным условиям:

• квартира должна находиться на первом этаже (в случае, если строение находится выше, под ней не должно быть помещений жилого характера);
• в помещении должен иметься отдельный вход;
• недопустимо менять статус дома, если он подлежит сносу;
• перевод части комнаты в другой статус осуществлять нельзя;
• помещение не должно находиться в государственном специализированном жилищном фонде, в противном случае такой перевод будет невозможным.

Понятие преобразования статуса нежилого помещения подразумевает соответствие ряду определенных факторов:

• конструкция строения должна отличаться надежностью;
• в помещении должны быть коммуникации (в некоторых случаях допускается их отсутствие, например, если квартира находится в населенном пункте, где не имеется водоснабжения центрального типа);
• высота потолочного покрытия должна соответствовать нормам коммунальных служб (точная величина зависит от региона, чаще всего это значение равно 2,3 метра).

Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание (самостоятельный объект), котороё состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В последние годы квартиры — студии стали очень популярны на рынке недвижимости. Небольшой по сравнению с другими видами квартир метраж делает их относительно доступными для покупки. И в то же время юридически отличия между квартирами, студиями и апартаментами не столь очевидны. Разберёмся в этом подробнее.

Что значит жилое помещение?

Определение понятия «жилое помещение» более объемно, чем определение квартиры. Под термином «жилое помещение» могут подразумеваться следующие объекты недвижимости:

• Жилые дома и их доли/части;
• Квартиры и их отдельные доли;
• Комнаты.

В статье N15 ЖК РФ, термин «жилое помещение» трактуется как изолированный и пригодный для жизни объект. Важно, что такое помещение в обязательном порядке должно отвечать требованиям законодательства и строительным нормам.

В случае несоответствия требованиям и правилам, предусмотренным законом, помещение может быть признано как непригодное для жизни.

Функциональное назначение помещений

Основным назначением жилых помещений, естественно, является проживание в них граждан. При этом, пользование своим жилищем не должно нарушать права и законные интересы других лиц, проживающих в этом же помещении.

Кроме того, при проживании граждане должны соблюдать правила и технику пожарной безопасности, санитарные и гигиенические правила, экологические нормы и иные законодательные требования и установки.

При этом, закон не запрещает использовать помещения граждан, проживающих в помещении на законном основании, для осуществления профессиональной и предпринимательской деятельности, если такая деятельность не доставляет неудобств и не нарушает прав других граждан.

Что касается промышленного производства, то его оборудование в жилом помещении запрещено законом.

Нежилые помещения при этом могут выступать пространством практически любого назначения. Так, одно из видов назначения – общественное.

К таким помещениям относятся объекты здравоохранения: поликлиники и больницы, станции скорой медицинской помощи, школы и образовательные учреждения, помещения, предназначенные для торговли и общественного питания, для отдыха и развлечений, офисные помещения и другие.

Кроме того, у нежилых помещений может быть производственное назначение: они могут использоваться в сфере промышленности, металлургии, электроэнергетики и в других сферах.

Обратите внимание на то, что целевое и функциональное назначение помещений определяется ещё на этапе их строительства и закрепляется в проектной документации. При этом, собственники не могут самопроизвольно менять назначение помещений.

Чем же все- таки отличаются данные правовые статусы?

Черные риэлторы в Сочи утверждают своим клиентам, что разницы между статусами нет

На самом же деле различия начинаются еще на этапе оформления документов: в свидетельстве о праве собственности земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом с помещениями в статусе «квартиры», указано назначение земли «Земли населенных пунктов — многоквартирный жилой дом».

Если же покупаете жилое помещение, то в свидетельстве о праве собственности на землю будет указано «Земли населенных пунктов — для индивидуального жилого строительства».

В разрешении на строительство дома:

— «статус квартира » — как объект капитального строительства, именуется «многоквартирный жилой дом».

— «жилое помещение» наименованием будет «индивидуальный жилой дом».

Налог на недвижимость

С 1 января 2015 года вступили в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ, касающиеся налогообложения физических лиц, имеющих в собственности объекты недвижимости. В частности, кодекс был дополнен главой 32 о налоге на имущество физических лиц. Одновременно, утратил силу Закон РСФСР от 9 декабря 1991 года № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».

Новые нормы налогового законодательства предусматривают расчет налога на квартиру, исходя из ее кадастровой стоимости (налоговая база). Обязательным условием применения такого порядка расчета налога является утверждение органом государственной власти субъекта Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (квартир) и, собственно, введение налога в регионе.

Как и ранее, налогоплательщиком признается собственник квартиры, налог уплачивается за предыдущий календарный год (налоговый период). Сохранен также порядок уплаты налога (налоговое уведомление) и льготы для социально незащищенных слоев населения и заслуженных граждан (ст. 407 НК РФ). Изменения коснулись срока уплаты налога, который перенесен с 1 ноября на 1 декабря (ст. 409 НК РФ).

В целях сохранения стабильности налоговых правоотношений, законодателем установлен особый метод расчета налога, исходя из кадастровой стоимости квартиры на период до 2021 года (ст. 408 НК РФ). Особенность метода заключается в применении для расчета налога специальной формулы. В течение первых четырех налоговых периодов сумма налога рассчитывается с учетом понижающих коэффициентов 0,2, 0,4, 0,6 и 0,8, соответственно.

Следует отметить, что в регионах, где по каким-то причинам не введен новый порядок, налог продолжает рассчитываться от инвентаризационной стоимости недвижимости (п. 4 ст. 406 НК РФ).

Вообще, полный переход на единое налогообложение предполагается завершить до 2021 года.

Несомненно, самым острым является вопрос определения итоговой величины налога. Согласно ст. 403 НК РФ базой для исчисления налога является кадастровая стоимость квартиры. При этом, для расчета берется не вся ее кадастровая стоимость, а уменьшенная на стоимость 20 кв.м. общей площади.

Налоговая ставка определена в ст. 406 НК РФ, и не должна превышать 0,1 процента от кадастровой стоимости. Конкретная ставка налога устанавливается представительными органами муниципального образования и может быть уменьшена до 0 или увеличена, не более чем в 3 раза.

Пример

Расчет налога за 2015 год.

Квартира 40 кв.м. Кадастровая стоимость квартиры: 1,4 млн. руб. Квадратные метры, для начисления налога: 40-20=20 кв.м. Кадастровая стоимость 1 кв.м.: 1,4 млн.руб. / 40 кв.м. = 35 тыс.руб. У нас 20 кв.м., соответственно 35 тыс.руб. х 20 кв.м. = 700 тыс.руб. Величина налога, исходя их кадастровой стоимости: 700 тыс.руб. х 0,1 % = 700 руб. Налог, рассчитанный от инвентаризационной стоимости 100 рублей. Итого: (700 руб. — 100 руб.) х 0,2 + 100 руб. = 220 руб.

Из приведенного примера видно, что налоговое бремя для собственника квартиры имеет тенденцию к постепенному увеличению, что проявится уже в 2021 году.

Основные сходства и различия?

Если рассматривать каждый из объектов с точки зрения их определения в ЖК РФ, то может показаться, что между ними нет особых различий. В действительности разница между статусами «жилое помещение» и «квартира» велика.

Дома, где продаются объекты с квартирным статусом возводятся на участках земли с соответствующим назначением. Возведение объекта согласовано, получено разрешение на строительство, имеется вся необходимая проектная документация. При сдаче построенного объекта присутствуют все контролирующие органы, полностью подключены коммуникации. На основании разрешения на введение в эксплуатацию дома, покупатель получает право собственности на все объекты, построенные в жилом комплексе.

Дома, в которых на продажу представлены «жилые помещения» строятся на участках с назначением ИЖС. Застройщик возводит дом, разделяет его на отдельные помещения/комнаты, ставит на кадастр и только после этого получает право осуществлять продажу.

Что касается вопроса ипотеки, то тут разница между квартирой и жилым помещением не принципиальна. Практика показывает, что банки неохотно одобряют кредит только в том случае, если дом с жилыми помещениями находится на этапе строительства. В остальных случаях, в ипотеку можно купить даже апартаменты, которые, как известно, к жилым помещениям не относятся.

Выписка из ЕГРН на квартиру

В соответствии со ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) являются общедоступными и предоставляются уполномоченным органом (Росреестр) по запросам заинтересованных лиц в виде выписки из ЕГРН. Установлен максимальный срок предоставления сведений — не более 3 рабочих дней со дня получения запроса.

Другими словами, любой гражданин, предъявивший паспорт вправе получить из ЕГРН интересующие его сведения об объекте недвижимости (квартире). В то же время, данное право весьма ограничено. Законом определен исчерпывающий перечень общедоступных сведений, содержащихся в выписке:

1. Ф.И.О. или наименование собственника, описание квартиры (адрес, этаж, общая площадь, кадастровый номер),
2. Зарегистрированные права на квартиру (собственность, оперативное управление и т.д.),
3. Имеющиеся ограничения (обременения) прав (аренда, ипотека, арест и т.д.),
4. Заявленные в судебном порядке правопритязания и прочее.

Форма выписки из ЕГРП, порядок и способы оформления запросов на ее получение, необходимые приложения к запросам, определены в Приказе Минэкономразвития России от 14.05.2010 № 180. Приказ, помимо прочего, регулирует вопросы предоставления сведений из ЕГРН в электронном виде через Интернет.

Государственная услуга по предоставлению выписки из ЕГРН является платной. Размеры платы установлены Приказом Минэкономразвития РФ от 10.05.2016 № 291. К примеру, стоимость получения выписки из ЕГРП на бумажном носителе составит для гражданина 750 руб., а в виде электронного документа — 300 рублей.

На практике выписка из ЕГРП на квартиру используется гражданами для подтверждения права собственности, отсутствия ограничений (обременений), правопритязаний.

Как правило, необходимость получения такого рода сведений возникает при заключении сделок с квартирой.

Недвижимость в Сочи. Жилое помещение, первый риск при покупке.

Очень часто при покупки недвижимости в Сочи люди сталкиваются со статусом «жилое помещение», рассмотрим что это такое и как не попасться на удочку черным риэлторам

Возможные риски при покупке:

По закону индивидуальные жилые дома не могут быть выше трех этажей. Поэтому для легализации конструкций застройщики используют многоступенчатую схему: на уровне третьего этажа они получают свидетельство о праве собственности на свое имя, затем запрашивают проект реконструкции, дорабатывают остальные планы и берут в суд. решение. Кроме того, право собственности на дом с фактической этажностью принадлежит застройщику. Впоследствии дом делится на комнаты. У покупателя будет два свидетельства о собственности: на помещение и на земельный участок под домом. Важно: при продаже недвижимости собственник должен проинформировать всех совладельцев отдельного жилого дома о будущей продаже, так как в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса они имеют преимущественное право покупки.

При покупке недвижимости со статусом «квартира» дом принимает государственная комиссия, после чего собственникам выдаются свидетельства о праве собственности на дом. У этого собственника не будет сложных схем строительства и ввода в эксплуатацию, а также никакой зависимости от соседей.

Учитывая, что дома со строениями в «жилом» статусе почти всегда имеют проблемы с коммуникацией, преимущества приобретения недвижимости в «квартирном» статусе очевидны.

Статус квартиры и статус жилого помещения практически ничем не отличается. Единственная разница лишь в том, что когда мы покупаем квартиру, у нас будет одно свидетельство о праве собственности и там будет написано «квартира». А если мы покупаем жилое помещение, то у нас будет два свидетельства: одно на право собственности жилого помещения, а второе на право собственности части земли под этим домом. Эта часть земли застройщиком передается покупателю по договору дарения. За исключением случаев, когда земля под домом находится в аренде, в таком случае у покупателя будет одно свидетельство на жилое помещение.

Положение жилых систем: основные понятия

В статье 16 Жилищного кодекса РФ «Виды жилых построек» указано, что к ним относятся жилые дома и их части, квартиры (а также части квартир) и комнаты. Статья 15 детализирует статус «жилья»: обособленный объект здания, пригодный для постоянного проживания. Это помещение должно соответствовать СНиП и требованиям законодательства. При определенных условиях жилье может быть признано непригодным для жизни. Ведь жилище — это широкое понятие, в состав которого входит понятие «квартира», причем — «жилой дом», «спальня», «часть комнаты», «часть дома».

Существуют ли риски при покупке?

Важное отличие жилого помещения от квартиры заключается в том, что сделки купли-продажи жилых помещений в строящихся домах проходят по договору инвестирования, который не защищен действием ФЗ N214, поэтому очень важно быть полностью уверенным в надежности застройщика.

Бывают случаи, что люди, которые сталкиваются с покупкой жилья впервые, отказываются от поиска недвижимости в сегменте жилых помещений, переживая о том, что такое жилье принесет немало забот. В действительности же рисков при покупке жилого помещения нет. Важно только тщательно проверить всю документацию, убедиться в том, что на месте предполагаемого ИЖС не строится огромный жилой квартал и проверить застройщика.
Назад к содержанию

Статус «жилое помещение» и «квартира» правовая разница

Согласно с данными, предоставленными в Жилищном Кодексе, можно вывести ответ на вопрос — жилое помещение и квартира есть ли отличие. В данный момент наиболее популярный тип обитаемого здания — частица обитаемого дома. Такой вид строится на участке земли, не пригодных для конструирования и воздвижения зданий многоквартирного характера. После завершения строительных работ выполняется выделение мест, пригодных для обитания, и осуществляется реализация этих отдельных строений в статусе недвижимого имущества.

Существуют не совсем добросовестные агенты, которые утверждают, что нет различий между двумя терминами. Реальная ситуация такова, что эти два понятия отличаются. Отличия встречаются, начиная с момента заполнения официальных бумаг. В документе о праве владения участком земли, на котором построено помещение в многоквартирном доме, определенное понятием квартира, зафиксировано предопределение территории как «земли населенных пунктов — жилой многоквартирный дом». Когда гражданину рекомендуют купить обитаемое здание, в документации обозначено «земли населенных пунктов — для отдельного строительства».

После покупки конкретного вида имущества, покупатель получает свидетельство о праве собственности, но не только на саму недвижимость, но также на определенную частицу в праве владения на конкретный участок земли, на котором построили обитаемое здание. Исключение из случая — если участок территории взят в аренду. Из этого следует, что гражданин получит специальную выписку из Единого государственного реестра, в которой обозначено, что свидетельство выдано на определенную долю, а также на конкретный участок земли.

Когда подписывается контракт купли-продажи квартиры, владелец получает законное преимущество на владение конкретным купленным объектом имущества. Статья N36 ЖК России обеспечивает отдельную часть в праве на общую долевую собственность на участок земли расположенном под зданием. Но в этом случае Единый государственный реестр не оформляет свидетельство на такую часть.